14　借款纠纷与房屋买卖合同纠纷的区分——张思诉李露房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院( 2013)一中民终字第1802号民事判决书

2.案由:房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告(上诉人) :张思

被告(被上诉人) :李露

【基本案情】

涉案房屋位于北京市石景山区玉泉西里×号，所有权人登记为李露。该房屋上目前无抵押、查封情况。

李露(甲方)与张思(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定:甲方愿意将本人或配偶名下的涉案房屋出售给乙方，总建筑面积104. 61平方米;双方协商成交价人民币2000000元(贰佰万元) ;甲方保证在30日之内将上述房屋腾空并交付乙方，乙方在过户当日付清剩下房款。该《房屋买卖合同》未约定具体付款方式及过户日期，落款日期显示为2011年11月14日。

2011年11月15日，李露在北京市中信公证处办理了委托陈辰(即本案原告张思的诉讼代理人陈跃旗之子)代理签订涉案房屋买卖合同(含网签合同)、办理产权过户登记手续等事项的公证手续。

李露出具收条一份，载明:“今收到陈跃旗付给李露房屋买卖款人民币贰佰万元整，房屋地址为石景山区玉泉西里二区×号。”收条落款日期显示为2011年11 月16日。收条中的“陈跃旗”即本案原告张思的诉讼代理人陈跃旗。

根据张思提供的中国工商银行网上银行电子回单及转账汇款查询单显示，付款人王燕龙(卡号: 6222……690)于2011年11月15日、11月16日分别向收款人王小刚(卡号: 6222……106)以网上转账汇款方式汇出1000000元和180000元，总计汇出1180000元;付款人莫玉和(卡号: 6222……852)于2011年11月16日向收款人王小刚(卡号: 6222……106)以网上转账汇款方式汇出700000元。

陈辰以李露的委托代理人身份与张思办理了涉案房屋的网签合同，即合同编号为CW191558的《存量房屋买卖合同》(自行成交版)，打印日期为2012年1月4日。同时陈辰与张思办理了《房屋登记受理通知书》。张思交纳了相应契税。涉案房屋未实际交付。

李露在一审审理期间提供赵松、王小刚出庭作证。

赵松作证称:其与李露系朋友关系。2011年11月，其因所经营的公司缺少流动资金，遂通过朋友向科华跃旗担保有限公司申请借款。其因没有抵押担保，所以就找到了李露，用李露名下的涉案房屋为其借款进行抵押。2011年11月15日，其与李露到了位于优士阁B座陈跃旗经营的该担保公司处，有关手续都是李露去办的，其不了解。期间根据担保公司要求，随李露及担保公司人员去位于金融街的公证处办理公证手续，具体内容不清楚。根据担保公司的规矩，其与该担保公司之间无借款合同，其共向担保公司借款2000000元，其中120000元以现金方式给付，剩余1880000元打入其司机王小刚的账户内，王小刚与李露并不相识。打入王小刚账户的1880000元其已分别转付各应付款单位。李露提供涉案房屋只是用于借款抵押，并非出售。

王小刚在一审法院作证称:其于2001年至2012年4月期间在赵松经营的公司任职。2011年某天晚上，赵松给其打电话，告知需要用其工商银行的网银卡号做贷款转账，当晚其就将卡给了赵松。其并不认识李露。

张思及其代理人陈跃旗对上述证人证言不予认可。

经法院查询核实，卡号为6222……106的工商银行网银卡的开户人即为出庭作证的证人王小刚。

李露提供科华跃旗(北京)投资担保有限公司的企业查询信息及陈跃旗、张思的名片，显示该公司成立于2011年12月6日，地址为朝阳区广渠门外大街×号× 座×号，法定代表人为陈跃旗，职务为总经理。张思为该公司业务经理。

张思及其代理人陈跃旗对上述证据的真实性予以认可。陈跃旗称，其租用上述地址办公至今大约三四年，本欲在此办理科华跃旗咨询公司营业执照，后一直未能办理成功。此后办理科华跃旗(北京)投资担保有限公司的营业执照，办理了两三个月后即办理成功。

陈跃旗称，张思系其好友之子，平时称张思为侄子。张思和其本人的侄女谈恋爱，因此想买一套房屋给张思及其女友。其通过朋友苏杰静得知李露因欲用钱而想出卖涉案房屋，双方洽谈后认为满意，于是决定购买。因想省去中介费的开支，因此未通过中介公司进行买卖。王燕龙、莫玉和均系其朋友，因二人能够通过网银付款，较为方便，因此由该二人向李露指定的收款人王小刚付款。余款120000元是以现金方式于签约当日给付李露，该款是向其朋友苏杰静借的，不清楚苏杰静从哪家银行取的款。

李露对于陈跃旗上述陈述不予认可，称并无出卖房屋意思，只是为赵松提供担保。所有手续都是应陈跃旗等人要求出具的，且均于2011年11月15日出具，相关文件的落款日期也是按对方意思写的。

张思称，其已向李露支付了购房款，因此不同意再向李露支付任何款项。

根据李露的申请，法院对于涉案房屋采取了保全措施。

【案件焦点】

1.李露究竟是买卖房屋还是仅用诉争房屋为借款提供担保; 2.李露是否收到诉争房屋的房款。

【法院裁判要旨】

北京市石景山区人民法院经审理认为:根据现有证据，从形式上判断，张思与李露之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系。支付价款是买受人的主要合同义务。现张思虽提供有李露出具的收条，但结合证人证言、银行查询结果以及双方当事人陈述等证据，加之张思与李露之间的房屋买卖合同从合同内容到签约、履行等环节均有不合常规之处，不能认定李露实际收到购房款。现张思拒绝向李露付款，构成明示违约，符合解除合同的法定条件。李露主张解除双方房屋买卖合同及网签合同，合法有据，法院予以支持。对于张思所持办理过户之请求，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:

一、解除张思与李露就北京市石景山区玉泉西里二区X号房屋签订的二○一一年十一月十四日《房屋买卖合同》;

二、解除陈辰以李露的委托代理人身份与张思就北京市石景山区玉泉西里二区X号房屋签订的网签合同，即合同编号为CW191558的《存量房屋买卖合同》(自行成交版) ;

三、驳回张思的诉讼请求。

张思持原审起诉意见提起上诉。

北京市第一中级人民法院经审理认为:关于争议焦点一。结合本案双方的举证情况，张思与李露之间存在《房屋买卖合同》的主张应当成立。理由如下:其一，张思与李露签订了的《房屋买卖合同》、李露签署了的内容为收到案外人陈跃旗200万元房款的《收条》、陈辰按照李露的委托与张思办理了网签。《房屋买卖合同》及其网签合同、《收条》的标的均明确指向北京市石景山区玉泉西里二区×××号的房屋。以上证据可以形成一个完整的证据链证明李露与张思之间存在房屋买卖关系。其二，李露是完全的民事行为能力人，具有相应的判断能力。李露签署的《房屋买卖合同》的抬头即为《房屋买卖合同》。李露在办理公证时面对公证员的询问亦明确表示委托陈辰代办网签合同。李露在办理上述手续时应当预见其可能会因签署上述文件而丧失本案诉争房屋。其三，李露虽主张上述文件系李露为赵松的借款提供担保而签署，李露应当就其主张向法院提供证据证明。李露不能证明其主张，应当由其承担相应的不利后果。对李露的该项主张不予认可。

关于争议焦点二。赵松认可王小刚系其司机，李露认可赵松系其朋友。李露在一审期间提供王小刚和赵松出庭作证。赵松表示12万元已经以现金方式支付。中国工商银行的转账记录显示，王小刚开立于工商银行的卡号为6222……105的账号于2011年11月15日、2011年11月16日共收到款项188万元整。李露亦于2011 年11月16日就此出具了内容为收到房款为人民币200万元的收条。上述证据的金额、时间可以相互印证，可以证明李露已经收到了200万元的房款。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。本案中陈跃旗代张思履行给付房款的义务，李露为其出具了200万元的《收条》。该《收条》可以认定李露同意陈跃旗代张思履行给付房款的义务。由此，张思已经履行了《房屋买卖合同》的付款义务。现李露以其未收到任何房款为由请求法院解除其与张思签订的《房屋买卖合同》及网签合同，但未能提供证据证明其主张，对其该项主张不予支持。一审法院认为不能认定李露实际收到房款，该认定是错误的，应予以纠正。

本案中，张思与李露签订了《房屋买卖合同》，且张思已经支付了全部房款，张思有权要求李露将诉争房屋过户到自己名下，李露应予配合。《房屋买卖合同》未约定具体的履行期限。对于履行期限约定不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案诉争房屋的过户时间根据本案的具体情况酌定。

综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:

一、撤销北京市石景山区人民法院( 2012)石民初字第5071号民事判决;

二、李露于本判决生效后三十日内协助张思将坐落于北京市石景山区玉泉西里二区×××号房屋过户至张思名下;

三、驳回李露的全部反诉请求。

【法官后语】

小额贷款公司利用房屋买卖合同担保贷款合同的情况在现实生活中越来越常见。实践中小额贷款公司的习惯做法是让借款人签订房屋买卖合同、借款合同、房款收条、借款收条等，然后小额贷款公司保留签订合同过程中的全部凭证，借款人收到的只有借款，手头上无其他证据。

在本案审理中，合议庭评议过程中有共识也有分歧。通过庭审对各方当事人的观察，张思和李露之间的法律关系确为借款合同无疑，对于这点合议庭达成共识。对于本案的处理方法，合议庭有分歧。少数意见认为，虽然李露的证据不能证明其主张，但鉴于上述手法是小额贷款公司的一贯做法，且房屋买卖合同从合同内容到签约、履行等环节均有不合常规之处(如付款人是多人付款，银行显示的收款人也不是卖房人本人，张思的委托代理人确为小额贷款公司总经理)，可以认定双方之间的法律关系是借款关系，认为李露的诉讼请求可以成立，张思的诉讼请求应予驳回。多数意见认为，虽然庭审中的感觉是双方真实的法律关系确实是借贷关系，但案件的定案结果要以证据说话，按照双方的举证情况来认定双方之间的法律关系，不宜抛开证据主观判断。

双方对于本案的争论非常激烈，最后按照诉讼法的规定，少数服从多数——依据证据的本来面目来认定此案。

关于本案到底属房屋买卖合同还是借款合同上，有以下疑问:一、付款人并非张思本人，而是多人付款。银行显示的收款人也不是卖房人李露本人，而是他人代收。但房款的代收代付并不影响买卖关系的成立。二、张思的委托代理人确为小额贷款公司总经理。虽然存在以上疑问，但上述疑问都是孤证，且不能形成完整的证据链来否认张思和李露的房屋买卖关系。

张思提交的重要证据包括:一、张思与李露签订了的《房屋买卖合同》;二、李露签署了的内容为收到案外人陈跃旗200万元房款的《收条》，该收条明确表示李露收到诉争房屋的房款;三、陈辰按照李露的委托与张思办理了网签，李露通过公证办理了委托，公证时面对公证员的询问李露明确表示委托陈辰代办网签合同。上述证据可以证明，李露在办理上述手续时对于其可能会因签署上述文件而丧失本案诉争房屋至少是有预判的。另外，李露不能证明其主张的帮张松办理贷款的情况。结合以上证据认定张思与李露之间的房屋买卖关系是没有疑义的。

认定了双方的法律关系之后，余下的争议焦点是李露是否收到款项，这一点合议庭并无争议。赵松认可王小刚系其司机，李露认可赵松系其朋友。李露在一审期间提供王小刚和赵松出庭作证。赵松表示12万元已经以现金方式支付。王小刚的账户也显示其收到188万元整。为此，李露出具了收到房款为人民币200万元的收条。上述证据的金额、时间可以相互印证，证明李露已经收到了200万元的房款。

债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。陈跃旗代张思履行给付房款的义务，李露为其出具了200万元的《收条》。该《收条》可以认定李露同意陈跃旗代张思履行给付房款的义务。由此，张思已经履行了《房屋买卖合同》的付款义务。现李露以其未收到任何房款为由请求法院解除其与张思签订的《房屋买卖合同》及网签合同，但未能提供证据证明其主张，本院对其该项主张不予支持。一审法院认为不能认定李露实际收到房款，该认定是错误的，应予以纠正。

编写人:北京市第一中级人民法院　范磊