第十四章 地 役 权
第一百五十六条 地役权
地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
理解与适用
地役权是一种独立的物权，在性质上属于用益物权的范围，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地(即地役权人的土地)；提供给他人使用的土地，称供役地。地役权的“役”，即“使用”的意思。
第一百五十七条 地役权约定取得
设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所；
(二)供役地和需役地的位置；
(三)利用目的和方法；
(四)利用期限；
(五)费用及其支付方式；
(六)解决争议的方法。
第一百五十八条 地役权登记
地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百五十九条 供役地权利人的义务
供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
第一百六十条 地役权人的义务
地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第一百六十一条 地役权期限
地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
理解与适用
设定地役权，双方当事人要协商确定其期限，当事人对地役权的期限没有约定或者约定不明确的，可以事后作出补充协议。设立地役权的双方当事人，如果是建设用地使用权人或者是土地承包经营权人，他们之间设立的地役权的期限，不得超过他们各自用益物权的剩余期限。
土地承包经营权人、建设用地使用权人无论是作为地役权人还是供役地权利人，他们设立地役权的期限都是受限制的，因地役权是依附于土地所有权和土地使用权而存在的用益物权，土地所有权或者土地使用权不存在了，地役权也就失去了存在的依据。
第一百六十二条 地役权法定取得
土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
第一百六十三条 已有其他用益物权之土地地役权的设立
土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第一百六十四条 地役权转让
地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
理解与适用
由于地役权的成立必须是有需役地与供役地同时存在，因此在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽然是一种独立的用益物权，但它仍然应当与需役地的使用权共命运，必须与需役地使用权一同移转，不得与需役地分离而单独让与。
地役权的从属性，主要表现在三种情形：第一，地役权人不得自己保留需役地的使用权，而单独将地役权转让；第二，地役权人不得自己保留地役权，而单独将需役地的使用权转让；第三，地役权人也不得将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。总之，地役权只能随需役地使用权的转让而转让。
第一百六十五条 地役权抵押
地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第一百六十六条 需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让
需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第一百六十七条 供役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让
供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
第一百六十八条 解除地役权的情形
地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
(二)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
理解与适用
针对地役权而言，当地役权合同出现本条规定的两项法定事由时，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权随之消灭。
(1)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权。地役权设定后，地役权人与供役地权利人的任何一方都不得擅自解除地役权合同，但如果地役权人违反法律规定或者合同约定，法律赋予了供役地权利人解除地役权合同的权利。如地役权人超越土地利用的范围不按约定的方法利用供役地等，就属于滥用地役权。
(2)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。地役权合同通常为有偿，那么，地役权人应当按照合同的约定履行付款义务。如果地役权人无正当理由，在合同约定的履行期间届满后，仍没有按照合同约定支付供役地人租金的，而且在供役地权利人确定了一个合理期限内经两次催告，地役权人仍不履行付款义务的，表明地役权人没有履行合同的诚意，或者根本不可能再履行合同，供役地权利人可以解除地役权合同，地役权随之消灭。
第一百六十九条 地役权变更登记、注销登记
已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。