第五节 研究小区治理的政治学视角
理想的小区业主自治是在社区居委会以及政府相关职能部门的指导和监督下，形成业主大会负责决策、业主委员会负责执行、业主监事会负责监督的科学治理结构。但现实中，国内各大城市的小区业主自治仍然困难重重。
（1）业主大会召开率低、业主委员会成立难和运行难局面仍没有得到根本性转变。人多力量大，这似乎是人所皆知的道理。但有学者针对集体行动的深入研究发现，现实之中往往并不是群体中的人越多，力量就一定越强大，反而是随着群体人数的增加，个体参与集体行动回报率降低和“搭便车”心理上升，导致集体行动的成功率不断降低才是现实中真实的现象
。在居民小区尤其是商品房小区这一由来自五湖四海的居民自然集聚而成的群体中，发生集体行动困境本就属于常态，除非出现重大维权事件，业主才会被普遍动员起来。面对这种集体行动的困局，各种体制机制创新也不断涌现，如通过设立业主代表大会或者楼栋小组长会议降低集体行动的规模，把集体行动从陌生人群体缩回到熟人群体，提高集体行动的成功率，但这同时增加了小区治理的层级，把直接参与改变成了多层委托代理的间接参与。如何提高居民直接参与小区治理的积极性和集体行动的成功率，依然是一个充满挑战的课题。因此，在小区业主委员会筹建、业主大会召开以及早期业主委员会履职等提高小区组织化程度的关键时期，居委会、街道办、派出所、主管职能部门应当有所作为，提供程序推动、秩序维护以及专业援助等服务，才能把小区业主自治“扶上马”和“送一程”。
与此同时，学者们已有的研究成果还发现，在现代小区等人数庞大的社会群体中，虽然造福全体成员的集体行动要想成功十分困难，但以谋取小集团利益而结成的分利联盟却很容易滋生和发展，分利联盟的寄生性、掠夺性、制造冲突、阻碍生产等特性给小区造成巨大伤害，并将竭力阻止其后的小区业主自治组织的产生和运行，从而形成恶性循环。一些公开的案例显示，在一些长期没有业主委员会，或者业主委员会瘫痪的小区中，经常可以发现由房产开发商、物业服务企业或者其他试图进场的物业服务企业参与的分利联盟的影子。这些本应通过公开竞争来获得业主授权，通过为业主服务而获取合法利润的商业组织，反而结盟成为分利集团紧盯小区里利润丰厚的共有空间，如小区公共地带车位、小区共有产权物业形成的商铺、小区广告甚至小区绿化地带、公共活动场所等，并对其进行蚕食和掠夺，给社会稳定带来诸多隐患。除非分利联盟的蚕食和掠夺酿成事故，激发出沉默的大多数业主的集体行动，否则其恶化小区治理的行为就难以得到有效遏制。在这种失衡的博弈状态下，作为最重要的平衡力量和秩序维护者的政府组织，自然应当有所作为，才能帮助小区业主自治走上均衡博弈和良性互动轨道。
（2）有望降低集体行动困境和提高业主参与率的电子投票系统推广进度缓慢，小区电子化沟通工具、管理工具以及信息资源的控制权存在不当配置。深圳已经在国内率先立法推进业主电子投票系统，为相关的举措提供了法律保障，但根据深圳市主管部门的介绍，目前的推广进度并不理想。来自社区访谈的结果也显示，不少物业管理甚至政府基层工作人员对此持谨慎的态度。毋庸置疑，电子表决较好地破解了一直以来困扰业主集体行动的时空障碍，阻断了分利联盟对现场投票可能出现的滋扰甚至操纵机会，有助于维护和实现全体业主直接行使物业管理决策权力的主体地位，提高和培养业主的参与意识。但该平台运行初期不可避免地也给基层工作人员带来了新的挑战，如老年人参与时存在的数字技术鸿沟、线上身份的确认工作、线上线下平行使用可能带来的混乱处理，以及各方对于平台和数据安全的隐忧。如何让基层工作人员正确认识和积极推广电子化投票系统成为破解集体行动困境的重要一环，也是小区治理提升的重要节点。
小区微信群、QQ群以及业主论坛等电子化沟通工具，既有助于业主及时、廉价地进行信息分享，方便小区日常生活；也可以给物业服务企业、社区居委会的物业管理信息和居务信息发布提供便利。随着业主使用率的提高和沟通渠道黏性的增加，这些电子化沟通工具的公共舆论引导功能和商业广告价值也在不断凸显，这就意味着这些沟通平台既可以为小区动员、自我管理、自我监督提供新的渠道，也可以为小区扩大公共空间，拓宽商业广告收入渠道提供新途径。但目前这些电子化小区管理工具普遍缺乏管理，如果继续由个别业主控制，甚至被分利联盟成员控制，都会对小区治理和利益产生威胁。恢复虚拟小区的公共性和公益性也是小区治理的当务所需。与此类似的小区电子化管理工具的问题还包括各类监控设备的控制以及数据保存与备份，这些设备和数据的所有权本应当归小区全体业主及其相关政府职能部门，但目前很多小区由物业公司垄断控制的现状也存在风险，应当由业主委员会、居委会以及政府职能部门共同控制，物业公司须根据业主委员会授权使用相关设备和数据。
（3）一些业主委员会出现“劣币驱逐良币”现象，出现强人把持或瘫痪等问题。分析一些管理效果优异的典型小区就不难发现，其小区业主委会主要由业主中德高望重的资深人员和相关专业人士组成，并且业主委员会委员多具有典型的“士绅类人员”特征。与此相反，一些问题突出的业主委员会，其成员“掠夺型经纪”（或者掮客）的特征则更为突出，而这些业主委员会因为主动卷入或者被拉入分利联盟而被业主戏称为“业伪会”。强人把持也是这种类型的业主委员会的突出特点，到后期由于失去业主信任而又试图长期霸占小区治理权，这些业主委员会也逐渐瘫痪，成为业主戏称的“业萎会”。在小区治理结构建设中，如何防止“劣币驱逐良币”，是一个值得深入研究的问题。在日益商业化的环境中，“士绅类”业主委员会要经受小区治理中产权模糊的共有物业所蕴含的巨额商业利益的持续诱惑、小区内各种极端类型业主的滋扰，以及来自分利集团及其业主中的代理人给予的诱惑和威胁，而这些显然不能仅靠业主间信任或小区规约来实现，必要的属地政府和职能部门的及时支援和强力监督必不可少。已有的学术研究成果也表明，小区治理结构的建设并非是一蹴而就的事情，而常常是艰难而漫长的过程。在此过程中，强大的国家执法力量成为可靠后盾的现场存在是关键性因素，只有当执法力量形成足够惩戒威胁时，遵守法定秩序、遵守合同约定、遵守共同体决定才能慢慢成为习惯，信任以及公序良俗才能够逐渐培养起来，执法力量也才能逐渐退回到背景深处，作为更加隐蔽的后盾继续存在。反之，如果国家执法力量缺位，不仅不能想当然就出现“天上掉馅饼”式的小区善治，反而给分利联盟和极端业主的肆意掠夺提供了温床和空间，形成社会创伤。因此，解决好政府力量缺位问题是短期内破解小区治理中“劣币驱逐良币”现象的关键。
业主委员会乱象还与目前相关法律规定的滞后有关。目前，我国业主委员会的法律性质和法律地位含糊不清，业主委员会应承担的法律责任无法落实，缺乏具体规定。这种含糊不清的规定，一方面让严守法律的“士绅类”委员履职时如履薄冰，缩手缩脚，难以做到尽职尽责，另一方面又给“掠夺型经纪”类委员的滥权行为留下了大量自我赋权的空间，而大多数业主的冷漠态度和业主委员会委员责任机制的缺位进一步为其创造了“以小搏大”的机会。这些也自然容易滋生出“劣币驱逐良币”的现象，给小区和谐安宁的生活环境带来威胁。
（4）小区自我管理和自我约束功能薄弱，部分小区管理成为灰色地带，甚至成为“公共秩序洼地”。由于上文提到的业主大会、业主委员会成立和运行的困难，小区治理“劣币驱逐良币”，以及物业服务部门和相关政府职能部门的缺位等多种因素，造成部分小区业主的滥权行为也成为当前环境和物业管理的难点问题。这一问题主要表现为恶意拖欠物业服务费用、私搭乱建、污染环境（各类噪声、养宠物、乱扔垃圾等）以及乱停乱放等。更严重的是，脏、乱、差环境一旦形成，极易给小区居民一种持续的、消极的环境暗示，潜意识里默认这是一个没有规矩的地方，所以小区居民更容易相互效仿，出现违反管理规约、社会公德甚至法律法规的行为，从而出现“破窗效应”和恶性循环。这也需要社区居委会、街道办以及相关职能部门能够及时干预，以防“破窗效应”和恶性循环的滋生蔓延。从国内外标杆社区的管理经验来看，包含管理规约在内的各种自我管理规则的激活、落地和完善也是亟待解决的问题。