第三节 房屋交易的付款方式

小A：老Q，这些专业术语真让我有点头晕，好多我都是第一次听说。

老Q：那你可得用心记住了，这些专业术语都是一个房地产从业人员必须掌握的知识。只有让客户觉得你够专业，才能赢得他们的信赖。

小A：嗯，明白了，我会用心记的。

老Q：不着急，慢慢来，看得多了，自然就记住了。那么接下来就来了解一下房屋交易的几种付款方式吧，比如一次性付款、分期付款、按揭贷款。

小A：好，这些我倒是听说过，但是具体怎么操作我还真不知道。

老Q：那就好好了解一下吧。

一、常见的付款方式

房屋交易的付款方式主要有三种，即一次性付款、分期付款和按揭贷款。置业顾问要了解每种付款方式的利弊，并根据购房者的实际情况，为其推荐合适的付款方式。

1.一次性付款

一次性付款就是在签约后立刻将房款一次性付给开发商的付款方式。这是银行住房贷款业务还未开展以前最常见的付款方式，目前一般多用于低价位小单元楼盘的销售。此种付款方式适合手中有其他资金来源的购房者。

购房者一次性付款一般都能从开发商处得到一定的折扣。

比如，购买现房，能更快地获得房屋的产权，具有作为其他投资抵押物的资格；购买期房，则这种付款方式的价格最低，能节省不少钱。

不过，一次性付款需要筹集大量的现金，而且是以损失这些资金可能带来的收益为代价，对经济能力偏弱的购房者来说有很大的压力，而经济能力较强者又希望通过此资金进行其他方面的投资。

2.分期付款

分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。此种付款方式适用于手中没有大笔现金但预期收入较高的购房者。

分期付款可以缓解一次性付款的经济压力，也可用未付房款督促开发商履行合同承诺。

比如，免息分期付款可以为客户省下大笔利息支出。

不过，低息分期付款随着付款期限的延长，利率会越来越高，房款总额比一次性付款的房款总额要高。

3.按揭贷款

按揭贷款即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权向银行做抵押申请贷款，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式，其最高房款成数不得高于八成。由于它能使房地产市场中的潜在需求迅速转化为有效需求，时下已经成为保持房地产市场活跃的最有效手段之一，被开发商广泛采用，适用于手中没有大笔资金但又想马上实现购房愿望的购房者，是目前绝大多数购房者选择的购房付款方式。

按揭贷款不用马上筹集到全部的购房资金，可以帮助购房者提前几年甚至几十年实现购房的愿望。不过，对于近期没有购房愿望而且不想承受长期的资金压力的人不适用。

小A：老Q，原来住房付款有这么多方式，而且每种方式还有不同的利弊。了解清楚了，以后向客户介绍时就能心中有数了，也可以给客户提出合理的建议了。

老Q：是的，有些客户并不是很懂这些，这就需要我们置业顾问帮他们分析、为他们着想。

小A：确实如此，我得好好学习这些知识，在以后的工作中帮客户做好规划。

老Q：其实，如今的房价这么高，很少有一次性付款的，大多数人都会选择分期付款或按揭贷款这两种方式，你需要重点关注这两方面的知识。比如按揭贷款又分为商业贷款和公积金贷款，这两种方式有何区别、如何操作，都是你需要了解的。

小A：好，那我现在就跟您学学这些方面的知识吧。

二、商业贷款知识

商业贷款是指购房者在购买个人自有产权住房时，由于资金不足，由发展商或第三方机构提供阶段性保证，并以所购产权房做抵押，向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款。贷款后，银行受借款人委托将贷款额作为购房款的一部分，直接划付给发展商或第三方机构。

1.申请个人住房贷款的基本条件

申请个人住房贷款的基本条件主要包括以下几点。

（1）在中国境内具有合法居留身份和完全民事行为能力的自然人，年龄应在18周岁以上；年龄+贷款年限，男性不超过65岁，女性不超过60岁。

（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

（3）有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款要求提供的其他证明文件。

（4）有所购买（建造、大修）住房全部价款30%以上的自筹资金，并保证用于支付购买（建造、大修）住房的首付款。

2.申请个人住房贷款须提供的主要材料

申请个人住房贷款须提供的主要材料主要包括以下几种。

（1）个人住房贷款申请表。

（2）身份证原件及复印件。

（3）经济收入证明或其他偿债能力的证明资料。

（4）经本市房地产交易登记中心预售登记备案的商品房买卖合同，需要提供所购商品房的用地、规划、建设和销售等方面的合法材料。

（5）借款人夫妻双方户口簿原件及复印件。

（6）借款人结婚证原件及复印件。

（7）购房首付款的银行“现金缴款单”或“进账单”。

（8）购房首付款收据。

三、公积金贷款知识

公积金贷款是由各地住房公积金管理中心运用申请公积金贷款的职工所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

按规定，缴存住房公积金一定期限以上的在职职工为购建、翻建、大修自有住房而资金不足时可申请公积金贷款。

小A：老Q，什么人可以申请公积金贷款。

老Q：国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。

小A：那贷款有什么条件和要求呢？

老Q：你算是问对了。公积金贷款确实有很多规定和限制，并不是任何人都可以申请的，也不是你想申请多少都可以的，而且每个城市的规定还不一样。

小A：每个城市的规定还不一样啊？

老Q：是的，下面我们以北京市为例，来看看公积金贷款有哪些具体规定和要求吧。

小A：好。

1.贷款条件

以北京市为例，北京市住房公积金贷款资格、条件，如表1-11所示。

表1-11 北京市住房公积金贷款资格、条件

特别说明：

（1）购买政策性住房的借款申请人不受北京住房公积金缴存时限的限制。借款申请人只需满足建立住房公积金账户且处于缴存状态的条件，即可申请住房公积金贷款。

（2）鉴于自住型商品房具有政策性住房和商品住房的双重属性，因此，自2015年2月9日起，缴存职工购买自住型商品房且为首套自住住房的，借款申请人只需满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上且申请贷款时处于缴存状态。

2.贷款利率

自2016年1月1日（含）起，北京住房公积金贷款利率如下：

（1）1～5年（含5年）：2.75%；

（2）5～30年（含30年）：3.25%。

3.贷款额度

（1）在通常情况下，北京住房公积金贷款单笔最高额度为80万元。

（2）住房公积金在保证缴存职工提取的前提下，优先满足购买首套自住住房的贷款需求。从2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，贷款最高额度调整为120万元；购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的，贷款最高额度仍为80万元。

（3）公积金贷款额度计算公式如下。

4.二手房贷款政策

职工使用住房公积金贷款购买首套房为二手房、房龄为5年（含）以内的，贷款首付款比例不低于20%；房龄为5年以上20年（含）以内的，贷款首付款比例不低于30%；房龄为20年以上的，贷款首付款比例不低于40%。

5.二手房贷款申请所需的材料

北京二手房住房公积金贷款申请所需材料如表1-12所示。

表1-12 北京市二手房贷款申请所需的材料

特别说明：

（1）贷款中心审核原件后将原件退还借款人（存量房交易结算资金自行划转协议、北京市存量房交易结算资金划转协议原件除外）。

（2）提交的资料统一使用A4纸复印。

（3）有代理机构代理的，须提供代办授权书（原件）3份。

（4）担保中心担保的二手房贷款材料复印件后面须加盖担保中心授权的经纪公司公章和有“与原件相符”字样的条章。