一 有关实体经济用地成本的理论简述

用地需要支付成本，既是实践问题，也是理论问题。不同学派对用地成本的性质、来源、类型等解释不同。

（一）地租理论

地租是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。英国古典经济学代表大卫·李嘉图认为地租产生的原因是土地数量的有限性和土地质量的差异性，并且认为“当次等肥力的土地投入耕种时，头等土地马上就开始有了地租，而地租额取决于这两份土地在质量的差别”^[1]。马克思认为李嘉图根据从优到劣的耕种顺序来说明级差地租产生前提条件是有问题的。马克思通过绝对地租和级差地租的区别，阐述了地租产生的原因和条件的不同。马克思把包括劣等地在内的全部土地都绝对地要缴纳的地租视为绝对地租，绝对地租是由于土地所有权存在而导致的。马克思将级差地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，级差地租Ⅰ产生的条件是土地的肥沃程度不同和土地位置的差异，级差地租Ⅱ产生的条件是对同一块土地连续追加投资所导致的生产率的差别。边际主义则利用生产要素级差效用来解释地租的性质，认为地租性质与资本和劳动的形式是完全对称的，是根据它们的边际产量支付的一种收入形式。

城市地租与农业地租产生机制不同，影响地租的因素也有差异。农业地租主要取决于自然条件，城市地租则更多取决于区位、基础设施投入等社会条件。阿朗索的城市竞标地租理论表明，在单中心城市中，当消费者、企业和市场都达到均衡且城市土地市场处于出清状态时，城市地租与区位条件密切相关，临近城市中心土地的地租，特别是级差地租更高。

（二）土地税收、收费理论

土地税收指国家以土地为征税对象，凭借政治权力并通过法律规定的标准，从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。威廉·配第认为，“劳动是财富之父，土地是财富之母”，社会财富的真正来源是土地和劳动，因此，课税的最终对象也只能是地租及其派生的收入。美国19世纪末期知名社会活动家和经济学家亨利·乔治认为地租的提高是由社会进步引起的，应通过征收单一税将其归为社会所有。马克思的税收理论也认为土地税实质上是对地租收益分配的课税，在实践中以土地价格作为税基，在分配上属于社会总分配的第二层次。马歇尔认为由于土地供给有限性和公有价值增长等条件，土地要素将为人类提供“永久剩余”^[2]。为维护税收公平，需要对没有劳动和资本支出条件下的“永久剩余”征税。

在中国，除了土地税收外，企业往往还需要支付一些与土地使用相关的费用。这些收费是相关部门和机构依据国家法律、法规和省以上财政部门的规定行使其管理职能，向土地使用者收取的费用，包括证照费等行政管理类收费以及耕地占补平衡费等资源补偿类收费。这些费用的征收具有强制性、特定性和补偿性。